一大早就看到一个段子，看得我肚子里憋着的一堆话就想倾倒出来，段子内容如下截图：
背景是，央爸最近通过SLF和逆回购两种操作方式向市场投放了5700亿的资金。对楼市而言，如果要放在过去，肯定是一个极大的利好消息，但现在呢，无论售楼员如何劝导，但购房者就是不买账，段子归段子，是不是感觉这段对话挺符合当下的市场实际？
一句话，购房者越来越理性。因为谁都知道，楼市在国家严厉调控下，并不是说“放水”就是放给楼市，说到底，他们的心理预期在发生转变，他们有自己的判断，岂是你三言两语能忽悠过去的。
如果你真要较真，他们会找你要文件，哪个字说是要给房地产注入“血液”的？不得不说，这届购房者不仅理性还具有超高的“房商”。
正当售楼员无计可施时，9月27日新华社发布了一篇文章《央行：维护房地产市场的健康发展》，他们似乎看到了一根“救命稻草”。因为今年一直只见加强楼市调控的措施，未见高层再对房地产“关照”，而从文中内容看，这是央行再次提到房地产并定调。别说他们了，就是相关的从业者都感到欣喜。一早起来，朋友圈都在转发这条信息，有人说房地产调控边际放松了，楼市迎来久违的喘息。也有人说，楼市难过的日子终于过去了。那么，真的如此吗？先来看看内容便知。
文中报道了央行在27日发布的消息，全篇文章跟房地产、楼市有关的其实就一句话，即：“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。但别小看这短短的24个字，无疑是高层对接下来房地产市场、楼市的再次定调。在笔者看来，释放了3大信号：
第一，稳楼市仍旧是第一位的。什么才是稳？央媒经济日报在8月份和9月份连续两次针对各地出台的“限跌令”发表评论，其中有两句话很好地诠释了稳的含义，一句是“促进房地产市场健康发展，大涨不是稳、大跌也不是稳”，二句是“稳是主基调，稳才是楼市的理想状态”，从这个角度理解，维护房地产市场健康发展要确保房价稳定、市场稳定，未来楼市调控还是会坚持这个基调。
第二，有些开发商确实要“救”。今年买过房的都知道，不少人年初贷款买的房子，现在贷款都还没下来，一些银行还暂停了房贷业务，并告知客户明年再来。很多开发商资金链骤然紧张起来，包括前一段时间一些大开发商债务频频暴雷，不少专家喊出了这样下去不得了，需要帮助开发商渡过难关。那么，国家真的应向他们施救吗？
很显然，肯定不是想救他们，而是要救健康的好开发商，眼下就是“3道红线”都达标的开发商。谁都知道，一个健康的企业，一定需要正常的回笼资金，长时间不下款，即便再健康的企业也会变成“亚健康”，甚至生大病，房企也不例外，所以，随着流动性释放，那些压着的房贷有望迎来下款，维持开发商正常经营，确保行业的健康发展。
第三，刚需、改善需求会得到支持。“维护消费者合法权益”，这里面隐含的内容比较多，但有3大方面应属此列：
1.房贷，现在国家提倡房住不炒，就住的方面讲，刚需置业和改善置业都是以自住为目的，他们的合法权益自然应得到合理保障，所以，他们的住房贷款应该可得到保障；
2.房贷利率，这是很多人关心的，现在首套房和二套房的利率普遍分别为5.5%和6%以上，而且时不时还在上涨，显然，对这些合理的住房消费者来说，显然是误伤了，后面应该会逐步缓解一些。
3.一些房地产市场乱象让购房者利益受损，按照住建部等8部门前段发布的文件显示，未来3年将重点整治房地产市场乱象，包括房屋买卖、物业、开发、租赁等，像我们常见的茶水费、克扣租金、房屋质量、黑心物业等问题都属于整治之列，以此确保住房消费者的合法权益。
文中还有一段话，提到了央行日前召开的第三季度例会内容，其中有“保持流动性合理充裕”、“保持货币的供应量和社会融资的规模增速同名义经济增速基本匹配”等要求，虽然看似与房地产无关，但房地产作为经济的一个正常组成部分，合理合规的资金需求还是应得到保障，而资金的合理充裕，也为房地产平稳发展提供了大环境。对此，我们不过多解读。
所以，看过以上的分析后，是不是跟很多朋友圈转发的说法不一样，我们不要再错判2022年楼市，想买房人不妨看这4点。
第一，不要指望房价大涨大跌。根据国家的规划，在2025年前要实现人人住有所居，所以，楼市的调控还会持续，针对炒房的行为会持续打击，其目标就是剥离过多的金融属性，让房子回归到本来的居住属性。在失去了炒房行为的市场，楼市也翻不起什么大浪，保持整体平稳是大趋势，部分城市优质城市可能稳中有涨，但很多人口流失的城市将横盘甚至下跌。当然，也不要指望房价大跌，无论是各地推出的“限跌令”，还是央行的表态，都显示不会对房价大幅下跌袖手旁观，从这个角度看，开发商最坏的日子正逐步过去，但对购房者来说，还是要保持平常心态。
第二，不随便买房，要买买好房子。现在买房就是奔着自住目的去的，像远郊地区没产业、没就业，这里的房子要远离，这个没什么好说的。但自住也不是随便买，我们需要认清一个现实，“现在城市化率已经近64%，城镇96%的人已有住房”，所以，目前刚需房已经不缺了，缺的是好房子，这个观念一定要转变过来。什么是好房子？就是地段好、配套好、品质好、物业好的“4好”房子。假如你的资金可以买两套很普通的房子，建议宁愿换成一套优质房，稀缺性决定了价值。至于选择城市，自然是等级越高越好。
第三，一般人不要去碰公寓、商铺和养老旅游房产。在平淡市，从来没听说这些产品好卖的，原因就在于这些产品不是刚需产品，仅作为投资和沉淀资产用，现在很多城市二手住宅挂牌量那么高，刚需谁还会去接这个盘。此外，公寓和商铺交易税费高，后者又受电商冲击，前景本身就不被看好，而养老旅游产品连开发商自己都“折戈”，买房人就更不用说了，除了有极特别的气候资源旅游目的地的房产外，绝大部分养老旅游房产买后就真正成为了“不动产”，普通人尽量不要去碰。
第四，换房还是要趁早，看得到的差距。虽然说市场难有大幅波动，但即便是同一区域的房子，小区与小区的差异还是蛮大的。一般而言，一个成熟的板块，同地段的品质新房、次新房价格要比周边的老小区价格要高一倍。有的人觉得地段配套都一样，未来差距怎么也不会大，殊不知，大家有钱了都会选择好房子，而自己的老房子又只能卖给刚需，他们的购买力支撑不起那个价格，且令人遗憾的是，刚需本身也越来越少。所以，即便现在可能还没那么大差距，随着时间的推移，二者之间的差距就会拉到这么大，置换越晚代价越大。
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