美国抵押贷款的历史

长期以来，自有住房一直是美国梦的一部分。

无论是您这一代、祖父母一代还是曾曾祖父母一代，大多数人都将拥有房屋的想法等同于取得正确的成功。毕竟，拥有财产可以帮助你积累财富，让你获得公平，并提供有形的东西可以代代相传。

Better，一个带有免费抵押贷款计算器的在线贷款人和房屋所有权平台，使用来自新闻文章、百科全书和历史文献的信息，编制了美国抵押贷款系统历史上 15 个事件和里程碑的列表。

虽然拥有住房的想法并不是一个新概念，但抵押贷款——许多人用来实现这一重要里程碑的工具——是一个相对较新的概念。事实上，借钱买房的选择只存在了几百年。正如我们所知，抵押贷款的存在时间甚至更短。

直到 1700 年代后期，第一家商业银行成立后，美国才发放了第一批真正的抵押贷款。到 1800 年代后期，银行和抵押贷款很常见，但仍不同于我们今天看到的抵押贷款。在那个时候，大额付款很普遍，贷款人提供的抵押贷款期限比你预期的要短得多，这使得买家很难使用它们，甚至难以获得资格。

过去 100 年发生的事件对抵押贷款的形成产生了更大的影响。新法律的出台，以及大规模的经济转变——以及其他事件，如可疑的贷款做法——都在完善抵押贷款流程方面发挥了作用。但究竟是哪些事件在美国抵押贷款历史中发挥了作用？他们如何帮助塑造抵押贷款成为我们今天所知道的？

继续阅读以了解美国抵押贷款系统的主要历史标志。

1782：第一家美国商业银行开始运营北美银行于 1782 年 1 月 7 日在费城开始运营，成为美国第一家国家和商业银行。与我们今天拥有的银行机构不同，这家银行是由联邦议会创建的，其唯一目的是与政府开展业务并为政府开展业务。

在运营的第一年，北美银行已成为一家功能齐全的贷方，提供银行股票和银行证书，并向公共和私营部门发放了大量贷款。费城银行机构的快速成功导致几年后在波士顿和纽约等其他城市成立了商业银行。

1800 年代末：大额抵押贷款变得普遍1800 年代后期，大批移民登陆美国海岸，导致对房地产的需求大幅增加。反过来，对抵押贷款的需求也有所增加，但这些抵押贷款与今天的情况截然不同。

五年和六年的摊销期是常态，借款人通常必须预先支付房屋购买价格的一半，因为银行通常只会为房产成本的 50% 提供资金。银行不要求借款人按月偿还借款本金，而只要求借款人支付五年期贷款的利息。

一旦贷款期限结束，借款人必须为所欠财产的全部金额支付巨额付款。这大大增加了贷款违约的风险，意味着借款人通常必须有大量资金才能买房。

1929：大萧条导致住房抵押贷款危机大多数人将 1920 年代与股市泡沫和随后的崩盘联系在一起，但那段时间房地产泡沫也迫在眉睫。

融资购买房屋比以往任何时候都更加普遍，随着市场上买家的增多，房地产建设正在蓬勃发展。但在这一点上，气球抵押贷款仍然是常态，这些贷款负担得起的只付利息让买家购买他们买不起的房子。许多人此时也背负着证券债务，这意味着他们全面过度扩张。还有其他问题，例如土地和房屋价值落后于不断增长的抵押贷款债务，这有助于为住房危机制造完美风暴。当股市在回调中崩盘时，这正是发生的事情。房地产市场泡沫破裂，给房主和银行都带来了重大问题。

1933 年：40-50% 的抵押贷款违约到 1933 年，由于股市和房市崩盘而发生的银行倒闭对美国经济产生了重大影响。

商业融资几乎消失了，导致依赖这些资金来源的公司集体倒闭。失业现象普遍，失业率大幅上升。反过来，房价暴跌，苦苦挣扎的房主很难出售他们的房屋或房产来减轻开支。抵押贷款和其他账单未付清，数百万人面临因丧失抵押品赎回权而失去家园的风险。然而，由于损失惨重，由于缺乏资源来为这一过程提供资金，止赎对银行来说并不总是可行的解决方案。

1933 年：新政改变了美国的抵押贷款制度作为新政的一部分，《房主贷款法》于 1933 年签署成为法律，对抵押贷款的处理方式产生了巨大影响。《房主贷款法》的目标是“为住房抵押贷款债务提供紧急救济，为住房抵押贷款再融资，将救济范围扩大到被他们占用且无法在其他地方摊销债务的业主。”

这一法案也标志着红线的开始，即对地图进行颜色编码的过程，以表明在哪里可以“安全”为抵押贷款提供保险——通常会忽略主要是黑人社区。此外，联邦住房管理局的“承保手册”建议将高速公路设施作为区分黑人和白人社区的合理手段。

《房主贷款法》还要求成立房主贷款公司 (HOLC)，该公司负责向银行和金融机构以及无力承担与房屋相关费用的美国人提供救济。为了提供这种救济，HOLC 将获得不良抵押贷款，并向银行和其他留置权持有人提供政府保险债券作为回报。另一方面，房主获得了新的抵押贷款，贷款期限明显更长，利率更低，帮助他们更好地支付还款。

1934 年：联邦住房管理局成立1930 年代中期，联邦住房管理局 (FHA) 作为联邦政府下属的住房机构成立。创建FHA的目标是帮助使住房融资更容易获得和负担得起，同时提高住房标准并增加住房建筑行业的就业机会。

这在大萧条之后极为重要，因为在几年前经济崩溃后，贷方不愿向潜在买家提供低息贷款。为了鼓励发行更多的抵押贷款，FHA 为银行和其他贷方提供的抵押贷款提供保险，从而降低了贷方的风险。FHA 还引入了 20 至 30 年的更长贷款期限和低首付抵押贷款。这有助于更多的买家进入市场，并通过使购房者更负担得起房屋购买来帮助大大降低止赎率。

1938 年：房利美加入《国家住房法》房利美于 1938 年通过修正案被添加到国家住房法中，以帮助进一步解决大萧条造成的抵押贷款问题。政府创建房利美的目标是通过增加私人贷方的流动性来帮助稳定抵押贷款市场。为此，房利美将从贷方购买 FHA 支持的贷款以释放现金。

通过这样做，贷方手头有更多的流动性，并能够向买家提供更多的住房贷款。这有助于迅速改善抵押贷款行业，并对经济衰退后的房地产市场产生巨大影响。房利美对抵押贷款领域的参与也促成了长期固定利率住房贷款的产生，这使购房者更容易负担得起他们的购房费用。

1940-1960：二战后房屋所有权飙升二战前，房屋拥有率显着下降，尤其是农场房屋拥有率，这在很大程度上是由于该国面临的经济困境。然而，这些趋势在战后几乎完全逆转。

的的通道的1944年军人再调整法，俗称为退伍军人法案，提供给老兵一系列的好处，包括低利率贷款，但是在很大程度上忽略了黑色的会员服务从战场上回来。再加上二战后国民经济的蓬勃发展，1940 年至 1960 年间，全国房屋拥有率从 44% 上升到 62%。即使是二战前房屋拥有率极低的州——阿拉巴马州、南卡罗来纳州、路易斯安那州，密西西比州和其他地区都经历了房屋所有权的巨大繁荣。

为了配合 2021 年 11 月的退伍军人节，南卡罗来纳州的詹姆斯·克莱伯恩和马萨诸塞州的塞思·莫尔顿的代表介绍了《退伍军人法案恢复法案》，该法案将授予黑人二战退伍军人的后代和幸存的配偶延长使用 VA 房屋贷款担保计划和邮政的机会-911 GI Bill 的教育福利。

1968 年：通过《公平住房法》，禁止住房市场上的歧视在 1960 年代后期，民权是前沿和中心，对所有人平等权利的关注促使林登·约翰逊总统推动公平住房立法，以禁止基于个人种族、宗教、国籍、性别或其他因素。

国会在 1966 年至 1967 年间审议了一项公平住房法案，但最终停滞不前，没有获得通过。然而，公平住房法的推动仍在继续——尤其是当西班牙裔和非裔美国退伍军人从越南战争中返回家园时，他们发现由于歧视，他们无法在某些地区购买或租房。

当马丁路德金博士于 1968 年被暗杀时， 国会 在公众和总统的巨大压力下迅速批准了《公平住房法》。 这意味着寻找住房的人不再因种族或国籍而受到歧视。但是，尽管该法案将歧视性做法定为非法，但在 50 多年以来，它在扩大废除种族隔离和增加公平住房机会方面几乎没有做任何事情。

1970 年：创建房地美 (Freddie Mac) 以满足购房者不断扩大的需求在 1960 年代末和 1970 年代初，抵押贷款利率难以预测，购房者在试图获得住房融资时面临不必要的负担是很常见的。这使得许多买家很难为他们的购房提供资金，尤其是以可承受的价格。

为了帮助遏制这些问题，国会创建了房地美，以帮助稳定抵押贷款行业并使房屋所有权和租赁机会更实惠。与房利美一样，房地美通过从贷方购买抵押贷款以释放现金，然后将其打包提供给投资者来实现这一目标。通过这样做，贷方有更多的资金可用于抵押贷款，这意味着更广泛的买家可以获得他们需要的资金。

1970 年代：高利率和通胀上升影响新的抵押贷款寻求者在20世纪70年代未选中通货膨胀对按揭贷款产生巨大影响的美联储推利率走高来弥补。这导致利率从 1971 年的 7% 中段跃升至 1974 年的 9% 以上。随着通货膨胀问题的持续存在，利率在接下来的几年里被推得更高，抵押贷款人不得不提高利率以跟上。

到 1979 年，利率高达 11.20%，这使得寻求抵押贷款的人难以负担抵押贷款。由于美元价值低，利率高，潜在的房主在整个 1970 年代被赶出购买市场，并一直持续到下一个十年。

1975 年：通过《房屋抵押披露法》以改善不公平的借贷行为1975 年之前没有多少保障措施来确保贷款过程的透明度。虽然贷款人被要求遵守公平住房和其他住房法律，但没有任何地方可以监测这种情况是否发生。当《房屋抵押披露法》通过后，这一切都发生了变化。

该法案要求抵押贷款人保留关键的贷款实践信息记录，然后将其提交给监管机构，以便他们监控借贷趋势。通过该法案的目的是使抵押贷款更加透明，同时保护借款人并确保贷方遵守法律条文。它还允许监管机构、公职人员和其他相关方确定需要住房投资或政府资助的领域。

2000 年代初：次级抵押贷款导致房地产市场繁荣在 2000 年代初期，随着次级抵押贷款成为常态，抵押贷款变得更糟。在此之前，信用记录不佳或其他财务障碍的买家很难获得房屋贷款。当对打包抵押贷款相关投资（称为自有品牌证券市场）的需求增长时，这种情况发生了变化。

贷方需要向买家提供更多贷款以满足投资者对此类证券的需求，因此他们开始向不合格的买家提供风险贷款。虽然其中许多次级贷款对买家来说似乎是一个不错的选择，但这些贷款的设计目的是在未来无法负担。尽管如此，这种轻松的融资渠道还是导致了房地产市场的繁荣，导致许多市场的房屋拥有率很高，并且对可用住房的竞争。

2007-2008：房地产泡沫破灭，止赎飙升2000 年代初期猖獗的次级贷款行为在房地产泡沫破灭后迅速导致了一系列的止赎。截至 2006 年，美国有717,522 所房屋至少有一份止赎申请，约占所有房屋单元的 0.6%。到 2008 年，这一数字已增长到 2,330,483 套，约占所有住房单元的 1.8%。

佛罗里达州和加利福尼亚州是受次贷危机打击最严重的两个州，但全国每个州都感受到了泡沫破裂的影响。贷方和银行也感受到了影响，在此期间损失了数十亿美元。这些贷方损失使借款人更难获得购买或再融资贷款的资格——而猖獗的止赎导致房价大幅下跌。

2020-2021：COVID-19 对抵押贷款和房屋所有权的影响COVID-19 大流行还对抵押贷款和住房行业产生了巨大影响，这在很大程度上是由于大流行开始时利率下降。当经济在 2020 年初放缓至停顿时，美联储降低利率以刺激支出。抵押贷款利率同步下降，导致再融资和购买贷款申请大幅增加。

想要以创纪录的低利率购买房屋的买家开始抢购可用的房屋库存——各种规模的投资者也是如此，这导致了房屋拥有率的高企。它还导致房屋价值大幅上涨，并导致全国几乎每个市场的住房短缺，这使得无法承受低利率带来的高昂价格的买家无法承受。

住房专家预测抵押贷款利率将在 2022 年上升，因为美联储可能会在全年多次加息。对买家的最佳建议是提前进行研究，并准备好在看到有吸引力的后立即采取行动。