房屋抵押贷款，月息4厘，比商业的5.6%划算吗？

看上去好像挺划算的。但是如果实际操作起来，有可能让自己每年痛苦不堪，因为你要解决每年转贷的流动性。同时两种利率不同，是有着自己的金融道理。

1.房屋按揭贷款是一种长期利率的抵押式贷款，本身利率基准也是比较高的，它是适用于“LPR5年期利率+附加基点”的利率方式，现在LPR5年期利率是然后4.65%。而一般的房产抵押借款是一种短期利率贷款，它本身的利率基准是比较低的，它是适用于“LPR1年期利率+附加基点”的利率方式，现在LPR1年期利率是然后3.85%。我们看到年化利率每年最少的差别就是在0.8%，如果再加上附加点，那有可能拉升到1%以上。

2.这两种的方式也不一样，按揭贷款贷款是在购房时发生的住房贷款，它是套用着我国商品化市场改革的政策的，其中有着国家扶持让利的一部分，所以他才能最长达到30年，最低利率可以达到基准利率打折。而一般的住房抵押借款是一种纯商业化的市场行为，就是房屋产权人缺钱时拿房产做抵押进行借款，执行市场化利率，期限一般不能超过5年，所以利率执行也不会用5年期长期利率来执行。

3.在目前房屋按揭贷款利率比较高的情况下，有人看到一般住房抵押借款利率相对还比较低。认为在买房时可以暂时借款一把付清房款，然后每3-5年向银行进行抵押，获得银行贷款进行还款，然后不断进行滚动，那不是赚了利差吗？但其实无数聪明人这么想过，实际操作起来发现是一个错误的选择。

A.短期贷款变长期归还，这就是典型的期限错配。其实每次银行抵押借款到期时，必须先找钱垫资去先归还原借款，然后才能继续办理新的借款流程。就这一还一借的过程是非常煎熬的，无数人因为过桥垫资而付出高额利息，背负沉重债务，那时候的利息是按日算的。

B.银行发放中短期房屋抵押借款，需要询问资金用途的。归还借款是违规用途，银行事坚决不会审批同意的。即使编造理由拿到了银行借款，但是银行可能会做贷中审查，发现贷款并没有用在原来的用途中，也会提前回收贷款。此时借款人去哪里筹钱呢？

所以：即使一般的短期抵押房屋借款利率低，而按揭房贷利率高，也不会去做这样的转换。因为仔细算下账来，每次的过桥垫资利率，再加上抵押借款负担的利率要远远高于房屋按揭利率。同时还要忍受短期房屋抵押借款的利率变化风险。当然最重要的就是每次的还款筹资和申请新贷款，这一环节出现任何风险，那借款人都会陷入到债务危机之中。

另外如果申请购房时的按揭贷款，还可以用上公积金贷款，那个利率是非常之低，整体从商业银行的按揭贷款加在一起会拉低，实际支付利率很大一部分。